Ako dostať hypotéku na rozostavanú stavbu

V prípade, že aktuálne nemáte dostatok financií na výstavbu celého rodinného domu naraz, môžete sa rozhodnúť pre stavanie v dvoch krokoch (fázach). V prvej fáze postavíte rozostavanú stavbu a požiadate banku o financie na túto rozostavanú stavbu a v druhej fáze z požičaných financií dostaviate zvyšok.

Rozstavaná stavba

Je to stavba, ktorá má základy a na nadzemnom podlaží (nie pivnice) obvodové múry do výšky aspoň jedného metra.

Na čo treba myslieť?

Ako najlepšie postupovať aby ste dosiahli súhru medzi geodetom, znalcom, staviteľom, bankou, katastrom a finančným poradcom:

Prvoradé je správne odhadnúť čas potrebný na stavbu obvodových múrov, a to od vytýčenia stavby až po obvodové múry do výšky 1 m a čas potrebný na to, kedy prídu financie z banky.  Na základe týchto infromácii naplánovať, kedy sa táto stavba zameria a znalec môže vykonať obhliadku.

Ideálny postup je ten, že geodet môže zamerať stavbu skôr a podá geometrický plán na kataster na úradné overenie. Znalec príde neskôr a môže oceniť už „drahšiu“ stavbu. Je to ideálne aj z časového hľadiska, pretože spracovanie geometrického plánu zvyčajne dlhšie trvá ako znalecký posudok.

Dôležité je to, aby nenastala situácia, že nebudete mať žiadne financie. V ideálnom prípade postavíte základy, potrebné prvé nadzemné podlažie a zároveň máte ešte financie na ďalšie stavebné práce. Nestane sa tak to, že stavba by musela byť prerušená kvôli čakaniu na financie.

Aké doklady sú potrebné k zápisu rozostavanej stavby do katastra:

  1. znalecký posudok na rozostavanú stavbu
  2. geometrický plán na rozostavanú stavbu
  3. právoplatné stavebné povolenie – originál alebo overená kópia

Ako postupovať

  • geodet podľa projektu vytýči stavbu v teréne,
  • stavebník urobí výkop, základovú dosku a postaví obvodové múry, aby bolo zrejmé prvé nadzemné podlažie,
  • geodet zameria rozostavanú stavbu,
  • geodet spracuje návrh geometrického plánu pre znalca a posiela mu ho emailom v PDF bez vyznačenej pečiatky,
  • znalec vykoná obhliadku nehnuteľnosti,
  • geodet spracuje geometrický plán, autorizačne ho overí (prvá pečiatka) a podá na kataster,
  • znalec pripraví návrh znaleckého posudku na podklade návrhu geometrického plánu
  • kataster skontroluje geometrický plán a úradne ho overí – druhá a posledná nutná pečiatka,
  • znalec dopracuje finálny znalecný posudok na základe autorizačne a úradne overeného geometrického plánu a právoplatného stavebného povolenia,
  • Máme všetky doklady – t. j. autorizačne a úradne overený geometrický plán, opečiatkovaný znalecký posudok a právoplatné stavebné povolenie
  • banka spracuje záložné zmluvy na rozostavanú stavbu kde zapracuje tieto všetky doklady,
  • banka, alebo klient podáva záložnú zmluvu na kataster spolu s geometrickým plánom, znaleckým posudkom a stavebným povolením,
  • kataster vyznačí číslo podania (plomba) na žiadosti ak ste ju podali osobne, alebo sa toto podanie zobrazí na liste vlastníctva po aktualizácii cez niektorý z katastrálnych portálov,
  • banka zasiela financie na základe vyznačeného čísla podania (plomby) a vy môžete pokračovať vo výstavbe.

Kedy Vám kataster rozostavanú stavbu nezapíše a následne banka nedá hypotéku?

  • stavba má iný tvar (vonkajší tvar a rozmer nie je totožný so staveným povolením) – ak sa rozhodnete zmeniť tvar alebo rozmer stavby už po to ako ste dostal stavené povolenie jediná možnosť je požiadať stavebný úrad o zmenu stavby pred dokončením – čo podstatne skomplikuje proces dostať hypotéku
  • stavba je postavená mimo parcely na to určenej v stavebnom povolení – postavili ste aj na parcele mimo vyňatej parcely alebo ste ju čiastočne zasiahli? Vtedy tiež nie je možné aby kataster zapísal stavbu na parcele ktorá nebola určená na výstavbu stavby v stavebnom povolení. Vtedy je potrebné nie len zmena stavebného povolenia (oprava na stavebnom úrade) ale ja dovyňatie parcely ktorú ste zasiahli stavbou (pozemkový a lesný úrad)